(The following statement was released by the rating agency) Fitch Ratings-Mexico City-January 22: Fitch Ratings – Ciudad de México – 22-Jan-2020 Fitch Ratings ratificó la calificación 'AAA(mex)vra' de los certificados bursátiles fiduciarios (CB) con clave de pizarra HIRCB 18. La Perspectiva es Estable. HIRCB 18 ----HIRCB 18 ; Calificaciones Nacionales de Largo Plazo; Afirmada; AAA(mex)vra; RO:Sta FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Calidad del Activo: La cartera vencida reportada con más de 180 días respecto al saldo original bursatilizado es de 1.33%, al 8 de diciembre de 2019, nivel que permanece inferior al caso base de incumplimiento derivado por Fitch y se espera conserve esta tendencia a futuro. El portafolio crediticio hipotecario que respalda la transacción es estático, por lo que sus características no presentan cambios significativos respecto a la fecha de emisión. Dado el comportamiento observado, la agencia ratifica su caso base de incumplimiento derivado en 8%, así como un caso base de tasa de recuperación dado el incumplimiento de hasta 90.9%. Al 30 de noviembre de 2019, el portafolio bursatilizado estaba compuesto por 3,756 contratos de adhesión, correspondientes a 888 propiedades (97% residencial, 2% industrial y 1% comercial), con un plazo remanente de 62 meses y una antigüedad de 38 meses. La razón de crédito a valor (CLTV por sus siglas en inglés) actual es 41.7% y su razón de crédito a valor original (OLTV por sus siglas en inglés) es 54.0%. La distribución geográfica se mantiene sin cambios, con 78% del portafolio concentrado en la Ciudad de México y Estado de México. Estructura Financiera: De acuerdo con los reportes de distribución al 25 de diciembre de 2019, el nivel de sobrecolateral calculado por Fitch como [1-(saldo insoluto de principal de los CB entre el valor presente neto de los contratos vigentes)], incrementó a 47.4% desde 30.5% en diciembre de 2018, lo que refleja el beneficio del esquema de amortización full-turbo de los CB y la calidad crediticia alta de los créditos bursatilizados. Incluyendo la reserva de intereses, los CB cuentan con una mejora crediticia de 49.3%, de acuerdo a los reportes a diciembre de 2019. En opinión de Fitch, el exceso de margen financiero permanecería modesto a futuro, ya que los contratos son descontados a una tasa de interés compuesta por la tasa CAP del instrumento financiero derivado, utilizado para mitigar variaciones en la tasa de interés de los CB, más el margen financiero de los mismos, mientras que los CB devengan intereses mensuales a una tasa de interés TIIE 28 + 2.2%. El CAP está fijado en 9.0% y es provisto por BBVA (MC:BBVA) Bancomer, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero BBVA Bancomer, calificado por Fitch en ‘AAA(mex)'/'F1+(mex)' con Perspectiva Estable. A la última fecha de pago, el saldo insoluto de los CB era 46.0% respecto al saldo original. Riesgo Operacional: En opinión de Fitch, Bienes Programados, S.A. de C.V. (HIR Casa) ha demostrado habilidades adecuadas como administrador primario. Está actualmente calificado por Fitch como administrador primario de activos financieros de crédito en ‘AAFC2(mex)' con Perspectiva Estable. El riesgo de confusión de pago relacionado con la cobranza de los créditos bursatilizados se considera mitigado, ya que HIR Casa debe transferir la cobranza recibida en cuentas propias a las cuentas del Fideicomiso Irrevocable de Emisión, Administración y Pago Número 3317 (Fideicomiso Emisor) en menos de dos días. Sin embargo, de acuerdo con la información proporcionada por el administrador maestro (Administradora de Activos Financieros S.A. Acfin calificado 'AAFC2(mex)' con Perspectiva Estable como administrador maestro por Fitch), alrededor de 94% de la cobranza es depositada directamente en las cuentas del Fideicomiso Emisor por parte de los acreditados. Las cuentas bancarias del Fideicomiso Emisor se encuentran abiertas en bancos comerciales calificados por Fitch en ‘AAA(mex)', además de tener una estructura de cuenta fiduciaria (trust account structure) que aislaría los recursos de una posible insolvencia de los bancos. El riesgo de interrupción de pagos es también mitigado por la existencia de la reserva de intereses mencionada arriba, equivalente a cuatro pagos de cupón y la reserva de gastos equivalente al pago de tres meses de gastos de mantenimiento. Además, la documentación legal establece el procedimiento de sustitución de administrador en tres meses, por lo que la reserva de intereses es suficiente para promover el pago de intereses en dicho procedimiento, ya que los CB consideran recibir pagos de intereses de forma mensual y su amortización no más tarde de la fecha de vencimiento legal, el 25 de abril de 2025. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN La Perspectiva es Estable. Considerando el crecimiento del nivel de protección crediticia, Fitch no utilizó su modelo de flujo de caja. Sin embargo, al asignar la calificación inicial de estos CB, Fitch evaluó la sensibilidad de la calificación a incrementos en el nivel incumplimiento y disminuciones en la tasa de recuperación respecto a los supuestos utilizados. En su momento, un incremento de 15% al caso base de incumplimiento podría derivar en la disminución de un nivel en la calificación, mientras que un incremento de 30% podría reflejar una baja de hasta dos niveles de calificación. Por otro lado, Fitch encontró menor sensibilidad ante disminuciones de 15% y 30% a la tasa de recuperación donde la calificación podría disminuir en un nivel para ambos escenarios. Finalmente, se corrieron escenarios conjuntos, es decir, un incremento de 15% al caso base de incumplimiento con una disminución de 15% a la tasa de recuperación donde el resultado podría ser una baja de hasta dos niveles en la calificación, mientras que el mismo escenario, usando un incremento y una disminución de 30%, respectivamente, reflejaría hasta cuatro niveles inferiores a la calificación actual. Dichos resultados se obtuvieron del modelo de flujo de caja utilizado para la asignación de la calificación inicial el 12 de marzo de 2018. Fitch considera que los escenarios mencionados serían ahora remotos dado el nivel de protección crediticia actual de los CB. Sin embargo, otros factores como un deterioro en las capacidades del administrador y el administrador maestro, que afecten el desempeño de la transacción, podrían presionar a la baja la calificación actual. PARTICIPACIÓN La(s) calificación(es) mencionada(s) fue(ron) requerida(s) y se asignó(aron) o se le(s) dio seguimiento por solicitud de los emisor(es), entidad(es) u operadora(s) calificado(s) o de un tercero relacionado. Cualquier excepción se indicará. Criterios aplicados en escala nacional - Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (Junio 25, 2019); - Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (Diciembre 7, 2017); - Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (Septiembre 14, 2017); - Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (Noviembre 07, 2019). INFORMACIÓN REGULATORIA FECHA DE LA ÚLTIMA ACTUALIZACIÓN DE CALIFICACIÓN: 18/febrero/2019 FUENTE(S) DE INFORMACIÓN: HIR Casa en su calidad de administrador primario, Acfin como administrador maestro y CI Banco Institución de Banca Múltiple como representante común. IDENTIFICAR INFORMACIÓN UTILIZADA: Datos de tipo crédito por crédito al 30 de noviembre de 2019, reportes de cobranza, reportes de distribución, así como estados financieros auditados del Fideicomiso Emisor para el año 2018, publicados en la Bolsa Mexicana de Valores y 50 expedientes de crédito. PERÍODO QUE ABARCA LA INFORMACIÓN FINANCIERA: Desde la fecha de emisión hasta el 08 de diciembre de 2019 para los reportes de cobranza y 25 de diciembre de 2019 para los reportes de distribución. Regulatory Information II La(s) calificación(es) constituye(n) solamente una opinión con respecto a la calidad crediticia del emisor, administrador o valor(es) y no una recomendación de inversión. Para conocer el significado de la(s) calificación(es) asignada(s), los procedimientos para darles seguimiento, la periodicidad de las revisiones y los criterios para su retiro visite https://www.fitchratings.com/site/mexico. La estructura y los procesos de calificación y de votación de los comités se encuentran en el documento denominado “Proceso de Calificación” disponible en el apartado “Temas Regulatorios” de https://www.fitchratings.com/site/mexico.El proceso de calificación también puede incorporar información de otras fuentes externas tales como: información pública, reportes de entidades regulatorias, datos socioeconómicos, estadísticas comparativas, y análisis sectoriales y regulatorios para el emisor, la industria o el valor, entre otras. La información y las cifras utilizadas, para determinar esta(s) calificación(es), de ninguna manera son auditadas por Fitch México, S.A. de C.V. (Fitch México) por lo que su veracidad y autenticidad son responsabilidad del emisor o de la fuente que las emite. En caso de que el valor o la solvencia del emisor, administrador o valor(es) se modifiquen en el transcurso del tiempo, la(s) calificación(es) puede(n) modificarse al alza o a la baja, sin que esto implique responsabilidad alguna a cargo de Fitch México. Contacts: Primary Rating Analyst Anakaren Sanchez, Associate Director +52 55 1935 7868 Fitch Mexico S.A. de C.V. Blvd. Manuel Avila Camacho No. 88, Edificio Picasso, Piso 10, Col. Lomas de Chapultepec, Mexico City 11950 Secondary Rating Analyst Elsa Segura, Associate Director +52 81 8399 9125 Committee Chairperson Juan Pablo Gil Lira, Senior Director +56 2 2499 3306
Media Relations: Liliana Garcia, Monterrey, Tel: +52 81 8399 1108, Email: liliana.garcia@fitchratings.com. Información adicional disponible en www.fitchratings.com/site/mexico. Applicable Criteria Criterio de Calificación para RMBS en América Latina (pub. 07 Dec 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/907408 Metodología Global de Calificación de Finanzas Estructuradas (pub. 25 Jun 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077005 Metodología de Calificación de Contraparte para Finanzas Estructuradas y Bonos Cubiertos (pub. 07 Nov 2019) https://www.fitchratings.com/site/re/10077331 Supuestos de Pérdida y Flujos de Efectivo para Créditos Hipotecarios en México (pub. 14 Sep 2017) https://www.fitchratings.com/site/re/902769 Additional Disclosures Solicitation Status https://www.fitchratings.com/site/pr/10108343#solicitation Endorsement Policy https://www.fitchratings.com/regulatory TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMAS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTAN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGIAS ESTAN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CODIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERES, BARRERAS PARA LA INFORMACION PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMAS POLITICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTAN TAMBIEN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CODIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTA BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNION EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH. Derechos de autor © 2020 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Teléfono: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, así como en la realización de otros informes (incluyendo información prospectiva), Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones e informes de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación o un informe será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones y sus informes, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones y las proyecciones de información financiera y de otro tipo son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones y proyecciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación o una proyección.
La información contenida en este informe se proporciona “tal cual” sin ninguna representación o garantía de ningún tipo, y Fitch no representa o garantiza que el informe o cualquiera de sus contenidos cumplirán alguno de los requerimientos de un destinatario del informe. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión y los informes realizados por Fitch se basan en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones y los informes son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por una calificación o un informe. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1,000 a USD750,000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10,000 y USD1,500,000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. Solamente para Australia, Nueva Zelanda, Taiwán y Corea del Norte: Fitch Australia Pty Ltd tiene una licencia australiana de servicios financieros (licencia no. 337123) que le autoriza a proveer calificaciones crediticias solamente a “clientes mayoristas”. La información de calificaciones crediticias publicada por Fitch no tiene el fin de ser utilizada por personas que sean “clientes minoristas” según la definición de la “Corporations Act 2001”. Fitch Ratings, Inc. está registrada ante la Comisión de Valores de EE.UU. (U.S. Securities and Exchange Commission) como una Organización que Califica Riesgo Reconocida Nacionalmente (Nationally Recognized Statistical Rating Organization) o NRSRO por sus siglas en inglés. Aunque algunas de las agencias calificadoras subsidiarias de NRSRO están listadas en el apartado 3 del Formulario NRSRO y, como tal, están autorizadas a emitir calificaciones en sombre de la NRSRO (favor de referirse a https://www.fitchratings.com/site/regulatory), otras subsidiarias no están listadas en el Formulario NRSRO (no NRSRO) y, por lo tanto, las calificaciones emitidas por esas subsidiarias no se realizan en representación de la NRSRO. Sin embargo, el personal que no pertenece a NRSRO puede participar en la determinación de la(s) calificación(es) emitida(s) por o en nombre de NRSRO.